Thủ Thuật Hướng dẫn Tiêu luận pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Mới Nhất
Dương Văn Hà đang tìm kiếm từ khóa Tiêu luận pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được Cập Nhật vào lúc : 2022-04-29 17:49:08 . Với phương châm chia sẻ Thủ Thuật về trong nội dung bài viết một cách Chi Tiết 2022. Nếu sau khi tham khảo Post vẫn ko hiểu thì hoàn toàn có thể lại Comment ở cuối bài để Mình lý giải và hướng dẫn lại nha.[Luận văn 2019] Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình / ThS. Nguyễn Tuấn Long
THÔNG TIN LUẬN VĂN
- Trường: Đại học Luật Tp Hà Nội Thủ Đô
Tác giả: ThS. Nguyễn Tuấn Long
Định dạng: PDF
Số trang: 75 trang
Năm: 2022
Trân trọng cảm ơn người tiêu dùng đã đóng góp vào khối mạng lưới hệ thống tài liệu mở. Chúng tôi cam kết sử dụng những tài liệu của những bạn cho mục tiêu nghiên cứu và phân tích, học tập và phục vụ hiệp hội và tuyệt đối không thương mại hóa khối mạng lưới hệ thống tài liệu đã được đóng góp.
Many thanks for sharing your valuable materials to our open system. We commit to use your countributed materials for the purposes of learning, doing researches, serving the community and stricly not for any commercial purpose.
LỜI MỞ ĐẦU
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao quyền chiếm hữu và sử dụng đất cho những người dân dân. Mặc dù không được nhà nước giao quyền sở hữu đất đai nhưng trong quá trình chiếm hữu, sử dụng đất, người tiêu dùng đất đã đầu tư, tái tạo làm tăng giá trị của đất đai. Đó đó đó là thành quả lao động, kết quả đầu tư của người tiêu dùng đất được pháp luật ghi nhận và bảo lãnh. Do đó khi nhà nước thu hồi đất nên phải tiến hành bồi thường, tương hỗ, tái định cư cho những người dân tiêu dùng đất. Đặc biệt đối với thu hồi đất ở thì việc bồi thường, tương hỗ, tái định cư có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới nơi sinh sống của người tiêu dùng đất. Trong phạm vi bài tập này em xin được “Bình luận những quy định về bồi thường, tương hỗ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở? Nêu một số trong những giải pháp góp thêm phần hoàn thiện những quy định về vấn đề này.”
NỘI DUNG
I – Khái quát chung
1. Một số khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai 2003. [1]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích s quy hoạnh đất bị thu hồi cho những người dân bị thu hồi đất. [2]
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp sức người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, sắp xếp việc làm mới, cấp kinh phí đầu tư để di tán đến địa điểm mới.[3]
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước sắp xếp chỗ ở mới ổn định cho những người dân bị thu hồi đất mà phải di tán nhà.
2. Cơ sở pháp lí về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở.
- Luật đất đai năm 2003 (từ Điều 38 đến Điều 45);
- Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, tương hỗ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định tương hỗ update về việc cấp Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý và xử lý khiếu nại về đất đai.
- Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định tương hỗ update về quy hoạch sử dụng đất, giá thành của đất bán, thu hồi đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư.
- Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường tự nhiên thiên nhiên số 14/2009/TT-BTNMT ngày thứ nhất/10/2009 quy định rõ ràng về bồi thường, tương hỗ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
II – Các quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Những quy định chung về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở.
Về đối tượng áp dụng: quy định về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở được áp dụng với tất cả những chủ thể sử dụng đất gồm có: tổ chức, hộ mái ấm gia đình, thành viên trong nước; tổ chức, thành viên nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; hiệp hội dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nhằm mục đích mục tiêu xây dựng nhà tại, xây dựng những khu công trình xây dựng phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, xây dựng nhà tại để bán hoặc cho thuê bị Nhà nước thu hồi đất.
Phạm vi áp dụng quy định về bồi thường, tương hỗ, tái định cư được áp dụng với những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục tiêu quốc phòng, bảo mật thông tin an ninh, quyền lợi quốc gia, quyền lợi công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế tài chính.
Điều kiện để được bồi thường, tương hỗ, tái định cư đó là: Quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người tiêu dùng đất và thuộc loại được phép thanh toán giao dịch thanh toán trên thị trường. Và phải có những địa thế căn cứ pháp lý để chứng tỏ tính hợp pháp và tính hợp lệ của quyền sử dụng đất gồm:
+ Đối với hộ mái ấm gia đình, thành viên phải có:
- Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
- Hộ mái ấm gia đình, thành viên đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác định là đất không còn tranh chấp và có một trong nhiều chủng loại sách vở sau:
· Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 do thực hiện những chủ trương đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
· Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc mang tên trong sổ địa chính;
· Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn sát với đất; sách vở giao nhà tình nghĩa gắn sát với đất;
· Giấy tờ về chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, mua và bán nhà tại gắn với quyền sử dụng đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
· Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà tại gắn sát với đất ở;
· Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chính sách cũ cấp cho những người dân tiêu dùng đất
- Hộ mái ấm gia đình, thành viên đang sử dụng đất có một trong nhiều chủng loại sách vở trên mà trong những sách vở đó ghi tên người khác, kèm theo giấy ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không còn tranh chấp.
- Hộ mái ấm gia đình, thành viên được sử dụng theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án hoặc quyết định xử lý và xử lý tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Điều kiện đối với tổ chức:
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không còn nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Đất nhận chuyển nhượng ủy quyền hợp pháp từ người tiêu dùng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng ủy quyền không còn nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ mái ấm gia đình, thành viên.
Các nguyên tắc của việc bồi thường:
Theo quy định tại Điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì
- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất mà có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để tương hỗ;
- Giá đất để tính bồi thường là giá thành của đất bán theo mục tiêu đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi do Nhà nước quy định;
- Bồi thường bằng đất có cùng mục tiêu sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không còn đất để thực hiện tái định cư thì người tiêu dùng đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước ở khu vực đô thị và được giao đất ở với khu vực nông thôn.
- Trường hợp người tiêu dùng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện trách nhiệm và trách nhiệm tài chính với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện trách nhiệm và trách nhiệm tài chính vào số tiền được bồi thường, tương hỗ để hoàn trả nhà nước.
2. Các quy định rõ ràng về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
Theo quy định tại Điều 13, Điều 14, Điều 15 nghị định 197/2004/NĐ-CP thì:
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di tán nhà được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà tại tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người dân có đất bị thu hồi và phù phù phù hợp với thực tế ở địa phương.
Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho những người dân dân có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích s quy hoạnh to hơn hạn mức giao đất ở thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa thế căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ mái ấm gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích s quy hoạnh đất ở cho những người dân bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích s quy hoạnh của đất bị thu hồi.
Trường hợp diện tích s quy hoạnh đất ở còn sót lại của người tiêu dùng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch rõ ràng xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích s quy hoạnh đất còn sót lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch rõ ràng xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không hề nơi ở nào khác thì được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét xử lý và xử lý cho mua, thuê nhà tại hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Đối với trường hợp bồi thường về đất ở với những người dân đang đồng quyền sử dụng đất: Tổ chức, hộ mái ấm gia đình, thành viên đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích s quy hoạnh đất thuộc quyền sử dụng; nếu không còn sách vở xác định diện tích s quy hoạnh đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ mái ấm gia đình, thành viên thì bồi thường chung cho những đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho những đối tượng đồng quyền sử dụng tại địa phương mình.
3. Các quy định về tương hỗ khi Nhà nước thu hồi đất ở
- Quy định về tương hỗ di tán nhà:
Theo quy định tại Điều 18 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì: Hộ mái ấm gia đình, thành viên khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di tán nhà thì được tương hỗ kinh phí đầu tư để di tán. Người bị thu hồi đất mà không hề chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (sắp xếp vào khu tái định cư) được sắp xếp vào nhà tại tạm hoặc tương hỗ tiền thuê nhà. Mức tương hỗ rõ ràng do UBND cấp tỉnh quy định.
- Hỗ trợ tái định cư:
Theo quy định tại Điều 19 nghị định 69/2009/NĐ-CP thì:
Hộ mái ấm gia đình, thành viên nhận đất ở, nhà tại tái định cư mà số tiền được bồi thường, tương hỗ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được tương hỗ khoản chênh lệch đó; trường hợp không sở hữu và nhận đất ở, nhà tại tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.
Hộ mái ấm gia đình, thành viên khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di tán nhà mà tự lo chỗ ở thì được tương hỗ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ mái ấm gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền tương hỗ tái định cư.
UBND cấp tỉnh địa thế căn cứ vào điều kiện rõ ràng tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức tương hỗ rõ ràng.
4. Các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Khi nhà nước thu hồi đất ở phải đảm bảo lập và thực hiện thu tái định cư. Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế tài chính-xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt UBMD cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện dự án công trình bất Động sản tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho những người dân dân có đất bị thu hồi phải di tán nhà.
Theo quy định tại Điều 18 thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì hộ mái ấm gia đình, thành viên khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được sắp xếp tái định cư trong những trường hợp sau:
1. Hộ mái ấm gia đình, thành viên phải di tán nhà do bị thu hồi hết đất ở mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ mái ấm gia đình, thành viên không còn nhu yếu tái định cư).
2. Hộ mái ấm gia đình, thành viên bị thu hồi đất mà phần diện tích s quy hoạnh đất ở còn sót lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
3. Hộ mái ấm gia đình, thành viên sử dụng đất ở nằm trong hiên chạy bảo vệ an toàn và đáng tin cậy khi xây dựng khu công trình xây dựng công cộng có hiên chạy bảo vệ bảo vệ an toàn và đáng tin cậy phải di tán nhà mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
4. Trường hợp trong hộ mái ấm gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ mái ấm gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh địa thế căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích s quy hoạnh đất, diện tích s quy hoạnh nhà tại để sắp xếp tái định cư.
Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm sắp xếp tái định cư phải thông báo cho từng hộ mái ấm gia đình bị thu hồi đất, phải di tán nhà về dự kiến phương án sắp xếp tái định cư và niêm yết công khai minh bạch phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp tái định cư; nội dung thông báo gồm:
a) Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích s quy hoạnh từng lô đất, căn hộ cao cấp, giá thành của đất bán, giá nhà tái định cư;
b) Dự kiến sắp xếp những hộ vào tái định cư.
Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho những người dân bị thu hồi đất tại nơi có dự án công trình bất Động sản tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho những hộ sớm thực hiện giải phóng mặt phẳng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ mái ấm gia đình chủ trương. Và phải tạo điều kiện cho những hộ vào khu tái định cư được xem rõ ràng khu tái định cư và thảo luận công khai minh bạch về dự kiến sắp xếp.
Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư
- Khu tái định cư phải xây dựng phù phù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
- Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án công trình bất Động sản.
- Trước khi sắp xếp đất ở cho những hộ mái ấm gia đình, thành viên, khu tái định cư phải được xây dựng hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho những người dân tiêu dùng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Vấn đề nhà tại, đất ở tái định cư: Đối với hộ mái ấm gia đình, thành viên khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà tại tái định cư. Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích s quy hoạnh rất khác nhau phù phù phù hợp với mức bồi thường và kĩ năng chi trả của người được tái định cư.
III – Đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Ưu điểm
Kể từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định về việc thu hồi đất trong đó có đất ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phát hành một loạt những văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ ràng, rõ ràng về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng. Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để việc bồi thường, tương hỗ, tái định cư được ra mắt nhanh gọn, đúng pháp luật, góp thêm phần xử lý và xử lý những vấn đề vướng mắc trong công tác thao tác bồi thường, tương hỗ, tái định cư, bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp cho những người dân bị thu hồi đất.
Các quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư được xây dựng trên cơ sở bảo vệ quyền lợi cho những người dân bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt nhất cho những người dân bị thu hồi đất ở hoàn toàn có thể tạo lập nơi ở mới, ổn định môi trường tự nhiên thiên nhiên sống đời thường như cạnh bên việc được nhận bồi thường, người bị thu hồi đất ở còn được sắp xếp tái định cư và được hưởng những khoản tương hỗ
Pháp luật đã và đang đa dạng hóa những hình thức bồi thường (bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà tại tại khu tái định cư hoặc bằng tiền), tương hỗ (tương hỗ di tán nhà, tương hỗ tái định cư), những mức diện tích s quy hoạnh đất ở, nhà tại trong khu tái định cư phù phù phù hợp với thực trạng thực tế của người bị thu hồi đất.
Đối với việc xác định giá thành của đất bán để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, pháp luật đã quy định là giá thành của đất bán theo mục tiêu sử dụng tại thời điểm thu hồi. Trong trường hợp thu hồi đất mà việc xác định giá thành của đất bán bồi thường chưa phù hợp lý thì UBND cấp tỉnh địa thế căn cứ giá chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện thông thường để xác định giá bồi thường. Quy định này đảm bảo quyền lợi cho những người dân bị thu hồi đất ở được bồi thường sát với giá thị trường, đồng thời nó cũng phù phù phù hợp với tình hình rõ ràng của từng địa phương.
Về mức tương hỗ di tán nhà, tái định cư cho những người dân bị thu hồi đất ở Nhà nước không quy định mức tiền rõ ràng như trước đây mà giao cho UBND cấp tỉnh quy định cho phù phù phù hợp với điều kiện của từng địa phương.
Pháp luật cũng để ý quan tâm đến những đối tượng bị thu hồi đất ở mà không thuộc đối tượng được bồi thường bằng việc tạo điều kiện cho họ được mua, thuê nhà tại hoặc giao đất ở mới.
2. Hạn chế
Mặc dù có nhiều ưu điểm tuy nhiên những quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở không tránh khỏi những hạn chế, chưa ổn trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế:
Bất cập lớn số 1 đó đó đó là việc xác định giá bồi thường. Theo quy định của pháp luật thì giá bồi thường nhờ vào giá thành của đất bán do Nhà nước xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường. Đây là một quy định mang tính chất chất định tính mà không mang tính chất chất định lượng, nó hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền xác định giá thành của đất bán. Trường hợp có sự chênh lệnh quá lớn giữa giá thành của đất bán do Nhà nước xác định với giá thị trường thì UBND tỉnh hoàn toàn có thể điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên thì giá thành của đất bán trên thị trường luôn dịch chuyển không ngừng nghỉ gây trở ngại vất vả cho việc xác định giá bồi thường phù hợp. Mặt khác UBND tỉnh vừa là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền xác định giá bồi thường nên sẽ không đảm bảo tính khách quan. Và thực tế đã cho tất cả chúng ta biết giá bồi thường trong phần lớn những trường hợp đều thấp hơn nhiều so với giá trị trên thị trường. Điều đó ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất vì vậy mà không sở hữu và nhận được sự đồng thuận của người dân dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất ở bất hợp tác, khiếu kiện kéo dãn gây ảnh hưởng đến công tác thao tác giải phóng mặt phẳng.
Thứ hai, pháp luật có quy định nhiều hình thức bồi thường rất khác nhau khi thu hồi đất ở trong đó có hình thức bồi thường bằng giao đất ở mới. Tuy nhiên diện tích s quy hoạnh đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho những người dân dân có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương. Như vậy đối với những trường hợp người bị thu hồi đất ở mà diện tích s quy hoạnh đất bị thu hồi to hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì sẽ được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích s quy hoạnh vượt quá đó. Mà như đã phân tích ở trên thì mức giá bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế do đó mà người bị thu hồi đất sẽ phải chịu thiệt trong trường hợp này.
Thứ ba, về mức tương hỗ rõ ràng khi Nhà nước thu hồi đất ở sẽ do UBND tỉnh quyết định do đó UBND sẽ phải quy định nhiều mức tương hỗ rõ ràng trên địa bàn. Đối với mức tương hỗ cho hộ mái ấm gia đình, thành viên bị thu hồi đất ở mà tự lo được chỗ ở mới được tính bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ mái ấm gia đình tại khu tái định cư tập trung. Tuy nhiên do mức tương hỗ tái định cư thấp, việc tính toán suất đầu tư bằng tiền theo từng dự án công trình bất Động sản gặp trở ngại vất vả, không đồng bộ, không nhất quán vì vậy mà việc xác định mức tương hỗ cũng gặp nhiều trở ngại vất vả.
Thứ tư, pháp luật mới chỉ quy định hai mức tương hỗ khi Nhà nước thu hồi đất ở đó là tương hỗ di tán nhà và tương hỗ tái định cư mà chưa tính đến việc tương hỗ trong trường hợp do phải di tán nhà mà ảnh hưởng đến đời sống của người bị thu hồi đất ở. Bởi như tất cả chúng ta đã biết thì nhà tại có một vai trò quan trọng, gắn sát với đời sống của người dân. Việc phải di tán nhà khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có những tác động không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt của người bị thu hồi đất như việc phải thay đổi chỗ làm, thay đổi trường học…
Thứ năm, đối với những quy định về tái định cư: Mặc dù đã có quy định về điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư nhưng trên thực tế thực hiện lại không đảm bảo tuân thủ những quy định của pháp luật như việc chất lượng nhà tái định cư thấp, thiếu thốn hạ tầng, yếu kém trong công tác thao tác quản lý tại khu tái định cư. Một số dự án công trình bất Động sản chưa tồn tại khu tái định cư hoặc chưa xử lý và xử lý tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở đã ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân.
IV – Giải pháp góp thêm phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại trong những quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nên phải thực hiện một số trong những giải pháp:
- Tiếp tục sửa đổi, tương hỗ update những quy định của pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở theo hướng:
· Quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế thay vì theo thời điểm có quyết định thu hồi đất như lúc bấy giờ.
· Quy định giá bồi thường được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
· Quy định về việc thành lập cơ quan chuyên trách với hiệu suất cao theo dõi, đáp ứng thông tin về giá thành của đất bán, xác định giá thành của đất bán làm địa thế căn cứ để xác định giá bồi thường.
· Bổ sung quy định về tương hỗ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người bị thu hồi đất.
· Quy định hình thức xử lý đối với những cơ quan có thẩm quyền cố ý làm sai quy định của pháp luật trong việc bồi thường, tương hỗ, tái định cư cho những người dân bị thu hồi đất ở.
- Về phía những nhà lập pháp nên phải đứng trên phương diện người bị thu hồi đất ở để xây dựng những quy định của pháp luật sao cho đảm bảo hòa giải và hợp lý quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư.
- Việc xây dựng những quy định về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở phải xuất phát từ tình hình thực tế, tránh đưa ra những quy định mang tính chất chất lý thuyết, không khả thi.
KẾT LUẬN
Qua những phân tích ở trên hoàn toàn có thể thấy rằng những quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, tương hỗ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng đã khá hoàn thiện và phát huy được vai trò trong thực tiễn thực hiện. Trong thời gian tới, những đơn vị có thẩm quyền nên phải tiếp tục hoàn thiện những quy định này để hoàn toàn có thể khắc phục những chưa ổn còn tồn tại, bảo vệ quyền lợi cho những người dân bị thu hồi đất cũng như tạo điều kiện cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt phẳng được ra mắt nhanh gọn, thuận lợi.
[1] Khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003
[2] Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai năm 2003
[3] Khoản 7 Điều 4 Luật đất đai năm 2003
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Tp Hà Nội Thủ Đô, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. CAND, Tp Hà Nội Thủ Đô, 2010
2. Nguyễn Quang Tuyến, Bình luận những quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Tạp chí nghiên cứu và phân tích lập pháp, số 19/2008
3. Luật đất đai năm 2003
4. Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, tương hỗ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định tương hỗ update về quy hoạch sử dụng đất, giá thành của đất bán, thu hồi đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư.
6. Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường tự nhiên thiên nhiên số 14/2009/TT-BTNMT ngày thứ nhất/10/2009 quy định rõ ràng về bồi thường, tương hỗ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
