Kinh Nghiệm Hướng dẫn Bài tập phương pháp thu nhập trong định giá tài sản Chi Tiết
Bùi Mạnh Hùng đang tìm kiếm từ khóa Bài tập phương pháp thu nhập trong định giá tài sản được Update vào lúc : 2022-05-25 17:06:04 . Với phương châm chia sẻ Bí kíp Hướng dẫn trong nội dung bài viết một cách Chi Tiết Mới Nhất. Nếu sau khi đọc tài liệu vẫn ko hiểu thì hoàn toàn có thể lại phản hồi ở cuối bài để Ad lý giải và hướng dẫn lại nha.
1. Cơ sở lý luận
- Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả những khoản thu nhập tương lai hoàn toàn có thể nhận được từ BĐS
- Nguyên tắc quy đổi những dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại
2. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình thường niên mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả những yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả những khoản ngân sách để trừ khỏi thu nhập thường niên như: ngân sách quản lý, ngân sách sửa chữa, những phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …
- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, việc làm này hoàn toàn có thể nhờ vào việc phân tích tỷ lệ lãi của những bất động sản tương tự.
- Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản tiềm năng.
+ Công thức tính giá trị hiện tại của bất động sản
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
+ Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định thường niên)
I: thu nhập ròng thường niên
r: tỷ lệ chiết khấu
+ Đối với bất động sản cho thu nhập thường niên tăng đều đặn trong vô hạn:
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0 (1+k)
I0: là thu nhập ròng ở năm hiện hành.
i: tỷ lệ chiết khấu
k: tỷ lệ tăng thu nhập thường niên.
3. Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận ngặt nghèo nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những quyền lợi mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
- Có thể đạt được độ đúng chuẩn cao khi có chứng cứ về những thương vụ hoàn toàn có thể so sánh được, khi những khoản thu nhập hoàn toàn có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
4. Nhược điểm
- Khi phân tích những thương vụ tương tự, nên phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, …
- Trong nhiều trường hợp hoàn toàn có thể thiếu cơ sở dự báo những khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của những tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ràng buộc của nhiều yếu tố chủ quan.
5. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp cho những BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp, …
Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập – Thẩm định giá Thủ Đô(TDVC Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập) – Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai đã có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập (tiếng Anh: The Income Approach) là một trong những cách tiếp cận cơ bản trong hoạt động và sinh hoạt giải trí thẩm định giá được sử dụng phổ biên tại Việt Nam và trên thế giới ngày này.Cách tiếp cận từ thu nhập thuộc tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, được Bộ tài chính Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015.
>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ ngân sách
>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập hoàn toàn có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của quá nhiều đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và những tài liệu đầu vào khác cần phải đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, Dự kiến tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, nghành và những yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần phải xác định mục tiêu sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu suất cao nhất.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được những đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên hoàn toàn có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định đã có được do những đặc điểm khác lạ của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.
Cách tiếp cận thu nhập nhờ vào nguyên tắc tài sản có mức giá trị vì tạo ra thu nhập cho những người dân chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho những người dân sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với những tài sản tạo ra thu nhập cho những người dân sở hữu, hoàn toàn có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1. Phương pháp vốn hóa trực tiếpLà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá nhờ vào cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định thường niên dự kiến đã có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn sót lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế tài chính còn sót lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp
V = I/R
Trong số đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần do tài sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM1.1. Xác định thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần từ tài sản (I):
Công thức xác định thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần:
Thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần=Tổng thu nhập tiềm năng–Thất thu do không sử dụng hết 100% hiệu suất và do rủi ro thanh toán–Chi phí hoạt động và sinh hoạt giải tríThẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí thông qua những thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của những tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, nghành và những yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí dự kiến của tài sản thẩm định giá.
– Tổng thu nhập tiềm năng
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số những khoản thu nhập ổn định, thường niên đã có được từ việc khai thác hết hiệu suất tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, những khoản thu nhập tiềm năng hoàn toàn có thể đã có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và những khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị rõ ràng, những khoản thu nhập tiềm năng hoàn toàn có thể đã có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán những sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc những khoản thu nhập tiềm năng khác.
– Thất thu không sử dụng hết 100% hiệu suất và do rủi ro thanh toán:
Tổng thất thu không sử dụng hết 100% hiệu suất và do rủi ro thanh toán=Tỷ lệ thất thuxTổng thu nhập tiềm năngTỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của những tài sản tương tự trên thị trường.
– Chi phí hoạt động và sinh hoạt giải trí: là những ngân sách thường niên thiết yếu cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, gồm có những ngân sách phải trả dù có nhận được hay là không sở hữu và nhận được thu nhập từ tài sản, ngân sách phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số trong những ngân sách khác. Chi phí hoạt động và sinh hoạt giải trí không gồm có khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Đối với bất động sản, những khoản ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí hoàn toàn có thể gồm có ngân sách về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; ngân sách về bảo hiểm nhà cửa; ngân sách quản lý; ngân sách điện, nước, gas, dọn vệ sinh; ngân sách trùng tu; ngân sách trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí khác. Trong số đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản ngân sách trung bình thường niên (định kỳ) cho việc sửa chữa, thay thế những bộ phận cấu thành trong toàn bộ tuổi đời của tài sản. Ví dụ: mái nhà đất của một ngôi nhà cần phải thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là một trong/20 ngân sách thay mái nhà, trong đó ngân sách thay mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.
Đối với máy, thiết bị, những khoản ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí gồm có ngân sách bán hàng, ngân sách quản lý chung, ngân sách tiền thuê, ngân sách bảo hiểm, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí khác.
1.2. Xác định tỷ suất vốn hóa (R)
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích kĩ năng thanh toán nợ.
1.2.1. Phương pháp so sánh
a) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng phương pháp so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của những tài sản tương tự trên thị trường.
Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên nên phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, gồm có những thông tin về giá thanh toán giao dịch thanh toán, mục tiêu sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người tiêu dùng, thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% hiệu suất, rủi ro thanh toán và những yếu tố liên quan khác. Trong trường hợp những tài sản so sánh có những yếu tố khác lạ với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh những yếu tố khác lạ này.
Cách tính thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần, ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí áp dụng với những tài sản so sánh phải thống nhất với phương pháp tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá thanh toán giao dịch thanh toán của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.
b) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:
– Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần và giá thanh toán giao dịch thanh toán của những tài sản so sánh.
Tỷ suất vốn hóa (R) =Thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuầnGiá bán– Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu suất cao của những tài sản so sánh và giá thanh toán giao dịch thanh toán của những tài sản so sánh.
Tỷ suất vốn hóa (R) =1 – Tỷ lệ ngân sách hoạt độngSố nhân thu nhập hiệu suất caoTrong số đó:
Tỷ lệ ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí =Chi phí hoạt độngTổng thu nhập hiệu quảSố nhân thu nhập hiệu suất cao=Giá bán của tài sản so sánhTổng thu nhập hiệu suất cao của tài sản so sánhTổng thu nhập hiệu suất cao=Tổng thu nhập tiềm năng–Thất thu do không sử dụng hết 100% hiệu suất và do rủi ro thanh toánTỷ lệ ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí hoàn toàn có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra những tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định viên hoàn toàn có thể xác định tỷ lệ ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí và số nhân thu nhập hiệu suất cao thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được những tài liệu yêu cầu như phương pháp tính trên, thẩm định viên hoàn toàn có thể xác định tỷ suất vốn hóa nhờ vào quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ ngân sách hoạt động và sinh hoạt giải trí và số nhân thu nhập.
1.2.2. Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa địa thế căn cứ vào trung bình gia quyền của thông số vốn hóa tiền vay Rm và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn lôi kéo từ những nguồn rất khác nhau đầu tư vào tài sản.
Phương pháp này áp dụng đối với những tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này gồm có: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản vốn, kĩ năng thu hồi vốn đầu tư và những yếu tố khác liên quan.
R = M x Rm + (1-M) x Re
R: tỷ suất vốn hóa
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: thông số vốn hóa tiền vay
Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
Trong số đó:
– Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ thường niên (gồm có cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng phương pháp nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (gồm có cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.
– Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng phương pháp chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu thường niên chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của những tài sản so sánh.
1.2.3. Phương pháp phân tích kĩ năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích kĩ năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa địa thế căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, thông số vốn hóa tiền vay Rm và tỷ lệ kĩ năng hoàn trả nợ DCR.
Phương pháp này áp dụng đối với những tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến kĩ năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay vốn, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần và những yếu tố khác liên quan.
Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR
Trong số đó:
DCR =Thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuầnKhoản thanh toán nợ hàng nămKhoản thanh toán nợ thường niên=Khoản thanh toán mỗi kỳxSố kỳ phải thanh toán trong nămKhoản thanh toán mỗi kỳ gồm có cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.
Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa xem Phụ lục số 01 phát hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp – Thẩm định giá Thủ Đô2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá nhờ vào cơ sở quy đổi những dòng tiền trong tương lai dự kiến đã có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến hóa qua những quá trình rất khác nhau (tạm bợ), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa khởi đầu hoạt động và sinh hoạt giải trí hoặc một khu công trình xây dựng mới khởi đầu xây dựng
2.1. Công thức:
- Trường hợp dòng tiền không đều:
- Trường hợp dòng tiền đều:
Trong số đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn thường niên
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm khởi đầu quá trình dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này hoàn toàn có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng hoàn toàn có thể đã phát sinh ngân sách đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
2.2. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định quá trình dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính ngân sách liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Xác định quá trình dự báo dòng tiền trong tương lai (n):
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở xem xét những yếu tố sau:
- Trong trường hợp dòng tiền dịch chuyển tạm bợ, quá trình dự báo dòng tiền trong tương lai tránh việc quá dài để hoàn toàn có thể ước tính tương đối đúng chuẩn những dịch chuyển của dòng tiền trong tương lai.
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
Tuổi đời kinh tế tài chính của tài sản thẩm định giá.
Giai đoạn dự tính nắm giữ tài sản thẩm định giá.
Việc xác định quá trình dự báo dòng tiền trong tương lai cần địa thế căn cứ vào mục tiêu thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, những thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục tiêu thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì quá trình dự tính nắm giữ tài sản là địa thế căn cứ được ưu tiên khi xác định quá trình dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế tài chính còn sót lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì quá trình dự báo dòng tiền hoàn toàn có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế tài chính còn sót lại của tài sản thẩm định giá.
2.3. Ước tính thu nhập từ tài sản:
Thu nhập từ tài sản là những khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được nhờ vào cơ sở: Đặc điểm kinh tế tài chính – kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, nghành và những yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
2.4. Ước tính ngân sách liên quan đến việc khai thác tài sản:
Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản gồm có nhiều chủng loại ngân sách thiết yếu cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính ngân sách được nhờ vào cơ sở: Đặc điểm kinh tế tài chính – kỹ thuật của tài sản thẩm định; ngân sách trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc ngân sách của tài sản tương tự; thị trường ngành, nghành và những yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo ngân sách.
tin tức thu thập được để xác định dòng tiền hoàn toàn có thể là thu nhập hoạt động và sinh hoạt giải trí thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu suất cao, tùy thuộc vào thông tin, tài liệu thu thập được.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là loại tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.
2.5. Ước tính giá trị thời điểm cuối kỳ dự báo (Vn):
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động và sinh hoạt giải trí sau khi kết thúc quá trình dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị thời điểm cuối kỳ dự báo hoàn toàn có thể xem là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp thời điểm cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị thời điểm cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn sót lại đối với nhà đầu tư rõ ràng tiếp tục nắm giữ tài sản sau quá trình dự báo.
Giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo hoàn toàn có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong trong năm tiếp theo của năm thời điểm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo được xác định bằng phương pháp sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến đã có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được địa thế căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.
Tuy nhiên, đối với một số trong những tài sản rõ ràng hoàn toàn có thể có trường hợp giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo có ít hoặc không còn mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau khi hết quá trình khai thác hoàn toàn có thể không hề hoặc có rất ít giá trị sử dụng.
Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo được xác định nhờ vào quy mô tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong trong năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong quá trình cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị thời điểm cuối kỳ dự báo là:
Trong số đó:
CFn: Dòng tiền năm thứ n
Vn: Giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo
n: Thời gian đầu tư dự kiến
r: Tỷ suất chiết khấu
g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.
Ví dụ về phương pháp tính giá trị thời điểm cuối kỳ dự báo hướng dẫn Phụ lục số 02 phát hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
2.6. Ước tính tỷ suất chiết khấu (r):
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến hóa theo thời gian của tiền tệ và những rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến đã có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và những dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư rõ ràng và rủi ro của khoản vốn này.
Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua những thông tin từ thị trường của những tài sản tương tự, hoàn toàn có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của nhiều chủng loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì hoàn toàn có thể xem xét sử dụng ngân sách sử dụng vốn trung bình gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.
Công thức tính WACC:
Trong số đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn trung bình gia quyền
E: Vốn sở hữu
D: Vốn vay
Re: Chi phí vốn sở hữu
Rd: Chi phí vốn vay
Tc: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên hoàn toàn có thể xác định tỷ suất chiết khấu nhờ vào công thức sau:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)
Trong số đó:
– Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất vay trái phiếu chính phủ nước nhà kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu chính phủ nước nhà kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).
– Tỷ lệ rủi ro được xác định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường thanh toán giao dịch thanh toán của nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định giá.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
- Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Tp Hà Nội Thủ Đô.
Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | E-Mail:
Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
